【実例】注文住宅の流れ｜いつ・何をやる？チェックリスト

こんにちは、ふくろう（@fukuro_house）です。

注文住宅は、検討すべきことがたくさんあります。

わたし

いつ・何をやればいいの？

よくわからないーー

はじめてのマイホーム。
わからないことだらけです。

しかも、人生で一番大きな買い物。
ぜったい、後悔したくありません。

注文住宅は、どのような流れで手続きが進んでいくのか？
ざっくりわかるように、まとめてみました。

夫

ネットや本で得た情報とは、違う順番の方がスムーズに進んだこともあったので、我が家の実例でご紹介します。

わたし

我が家は、土地探しからの注文住宅組！
土地から購入する方の参考になれば嬉しいです。

それでは、注文住宅の流れ（詳細）を確認していきましょう。

注文住宅の流れをざっくり把握しよう

夫

ネットや本の情報では、ハウスメーカーや工務店を決める前に、土地探しをスタートさせるよう書かれていました。

でも、実際に、自分が体験してみると逆！
ハウスメーカーや工務店を先に決めておくのが、おすすめ。

ハウスメーカーや工務店が決まっていると、土地探しでも、建築のプロのアドバイスを受けられるからです。

わたし

• 土地の形
• 土地の高低差
• 上下水道や浄化槽などのインフラ関係

土地だけでも、素人にわからないことがたくさんありました。
さらに、不動産会社と交渉をしてくれたり、土地契約前から、工務店さんには大変お世話になりました……。

それでは、詳細を確認していきましょう。

予算を決める

まずは、資金計画。
予算を決めないと、土地も建築会社も探せません。

わたし

予算の決め方って難しい……。土地を買ったこともないし、住宅を新築したことないし……。

月額返済額から借入可能額を算出

予算を考えるときに、大切なことは無理をしないこと。

一般的に、住宅ローンは最長35年の長い付き合い。35年間1度も失敗せずに、返済し続けなければなりません。

背伸びをして返済額を増やしてしまうと危険。何かアクシデントが起きると、返済が滞ってしまう可能性があります。

夫

毎日、無意識で歯磨きをするように、できるだけ返済ハードルを下げました。

35年のうちに、病気になったり、会社の業績が悪くなったり……いろんなことがあると思います。
それでも、なんとか支払いができる金額を考えました。

わたし

我が家は、今の家賃をそのまま、返済額として設定しました。

フラット35の公式サイトでは、住宅ローンのシミュレーションができます。私たちは、「毎月の返済額から借入可能額」を調べる、という項目でシミュレーションしました。

引用：フラット35

引用：フラット35

わたし

我が家の家賃は、12万5000円（管理費込）。

今検討している変動金利は、0.475％。
この金利で35年間借入れする場合、借入金額は4,835万円となりました。

もちろん、持ち家は住宅ローンの返済だけではありません。
固定資産税や建物メンテナンス費用も発生します。

• 住宅ローン返済
• 固定資産税の支払い
• 建物メンテナンス費用

今の家賃の支払いがカツカツで厳しい方は、もう少し下げて、借入額を検討してみると良いでしょう。

住宅ローン借入可能額と自己資金が、総予算となります。

そして、この想定は住宅ローンの審査が通ることが前提。
希望金額を借りられない場合は、シミュレーションを見直す必要があります。

このため、この段階で住宅ローン事前審査をしておくのが、おすすめ。

どの金融機関で組めばよいか、迷う方は、モゲチェックを使うと良いでしょう。

モゲチェックは、オンライン型住宅ローンサービス。
ネットで簡単に住宅ローンを比較することができます。

夫

• 利用料：無料
• 土地からの注文住宅にあった住宅ローンを提案
• 借りたい銀行ではなく、借りられる銀行を提案

無料サービスなのに、親切丁寧で助かりました！
わかりにくい住宅ローンで、自分にあったものを提案していただけました。

モゲチェックを使うと、無料で、プロのアドバイスをいただき、自分にあった住宅ローンを選ぶことができます。

土地探しからの注文住宅では、【つなぎ融資】【分割実行】など、住宅ローンも複雑になります。
※（ネット銀行などは、対応していないことが多いです）

無料で利用できるので、住宅ローンを迷っている方におすすめです。

わたし

まだ土地も決まっていないのに、住宅ローンの事前審査……と、二の足を踏んでいました。

でも、
絶対、最初にやった方がいいです！

このあとに、説明する土地探しでも、住宅ローンの事前審査に通っているかどうかで、対応が異なります。

住宅ローンの事前審査を通しておく＝本気で土地購入を検討中
と、不動産会社へアピールすることができます。

夫

住宅ローンの事前審査では、建築予定地が決まっていなくても大丈夫です。

SUUMOなどで、気になる物件があれば、それを仮定の建設予定物件として登録します。

ハウスメーカー・工務店探し

ざっくりと予算が出せたら、ハウスメーカー・工務店を探します。

• 購入予定エリアの土地販売価格
• 建物の建築価格

ハウスメーカーや工務店では、建物の建築費を確認しましょう。

建物の工法、構造材、断熱材、耐震、耐久性など、建物の性能によって価格は変動します。
どのレベルの住宅が、自分たちにとってベストなのか、比較検討していきましょう。

木造のハウスメーカー比較｜注文住宅でおすすめのハウスメーカーは？

2020.06.24

夫

ハウスメーカー、工務店探しは、超超超重要です。

良い会社と出会えると、良い家づくりができます。
逆に、
残念な会社と契約すると、残念な家ができあがります……。

一生住む家、住宅の建築も長丁場なので、焦らず、自分たちにあった建築会社を見つけたいですね。

ハウスメーカー・工務店と仮契約

良いハウスメーカーや工務店が決まったら、仮契約を行います。
仮契約と言っても、しっかりとした契約手続きなので、よーく考えてから手続きを進めましょう。

夫

建築請負契約（本契約）の前に、ハウスメーカーや工務店に依頼をすることがたくさんあります。

• 土地の敷地調査
• 土地に対する間取りプランの検討
• プランに対する見積り作成

他

これをすべて、無料でお願いする訳にはいきません。

ハウスメーカーや工務店としては、しっかりと契約をしてくれる方に対して、サービスを提供していきたいはず。
なので、「仮契約」と結び、家を建築する意思を確認するようです。

仮契約では、一時金（5-10万円程度）が必要になるケースもあります。
一般的に、一時金は建築請負契約後の費用に充当されます。

万が一、建築請負契約の締結に至らず、キャンセルする場合は、返金されるかどうか確認しておくと安心です。

土地探し

ハウスメーカー工務店が決まって、土地探しを始めます。

夫

土地探しとハウスメーカー・工務店探しは、同時並行でも可能です。

わたし

ただ、良い土地が見つかると、ハウスメーカーや工務店に依頼をすることが多くバタバタします。

夫

良い土地は一瞬で売れてしまいます。

気になる土地があったときに、スピード感を持って対応（敷地調査等）をしてくださるハウスメーカーや工務店を探しておくのが、おすすめです！

土地探しは、価格だけでなく、

• 形
• 方角
• 警戒区域（ハザードマップ等）の対象
• 各種制限（防火・準防火地域等）
• 地盤改良の有無
• 擁壁の有無

さまざまな要素を検討しなければなりません。

わたし

素人には厳しい……。

夫

自分たちには判断できないことが多いので、ハウスメーカーや工務店で相談できると安心。

希望の家が建つのか、土地探しからアドバイスをもらうことをおすすめします！

土地を見つける具体的な方法は、関連記事もあわせてご覧ください。

土地契約

良い土地が見つかると契約手続きを行います。

自分が思っている以上に早い展開です。
我が家の場合は、申込みから、1週間。

夫

え？？

もう契約？？
ちょ、、、ま？？

わたし

慌ただしい、1週間でした……。

不動産会社の営業マンの成績もあり、月末が近いと契約手続きをすぐ設定されます（笑）

1. 購入申込み
2. 契約手続き
3. 引渡し

と、3段階で手続きは進みます。

契約手続きを終えても、引渡しまでは時間があります。
住宅ローンは本審査が終わっていなくても、大丈夫です。

契約手続き時に、手付金・仲介手数料（半額）、印紙代が必要になります。
手付金は契約ごと異なります。
一般的には、売買価格の5％～10％程度。

仲介手数料は、下記のとおり計算されます。

わたし

売主との直接契約の場合は、仲介手数料は無料になります。

取引によって異なるので、金額と支払いタイミングは、要チェック！
上記の表より高い仲介手数料は、違法です。

また、契約手続き前に、必ず、契約書は確認しておきましょう。

このふたつは、事前にメール等で送ってもらい確認。
不明な点を確認するとともに、特約条項など必要があれば修正してもらいます。

夫

もちろん、契約手続き時に修正してもらうことも可能です。

が、

素人は、いろいろと調べたいですよね。
事前に受け取って、気になる点や買主に不利になる特約がないか、丁寧に調べながら確認します。

事前に修正してもらえば、契約手続き時は、署名捺印だけなので、スムーズに進めることができます。

契約書の具体的なチェックポイントは、関連記事もあわせてご覧ください。

建築請負契約

土地の契約が完了すると、ハウスメーカーや工務店と建築請負契約。

住宅ローンを利用する場合は、本審査で提出する書類を、建築会社に準備していただく必要があります。
スムーズに建築請負契約も手続きが進められるように準備をしましょう。

わたし

案外土地が早く見つかってしまい、ハウスメーカーや工務店が絞りきれていないケースもあると思います。

その場合は、契約した土地で

• 建築設計プラン
• 見積り

を出していただき、建築会社を選んでいくと良いと思います。

建築会社と建築請負契約前に確認したいことは、関連記事もあわせてご覧ください。

住宅ローン本審査

住宅ローンを利用する方は、本審査を行います。
審査に必要な書類は、金融機関によって異なりますが、我が家の例は下記のとおりです。

土地引渡し

住宅ローンを利用する場合は、金融機関で手続きを行うことが一般的。

引渡し決済の様子

不動産会社、売主、買主、司法書士、住宅ローン融資担当者で、手続きを行います。

まずは、売買代金のお支払い。
現金精算とともに、住宅ローンを実行していただきます。

代金の精算が終わると、登記手続きを行います。

夫

意外と時間がかかります……。

司法書士さん売主さんと、小一時間ほど雑談をしていました。

登記が完了するまで、1週間程度かかります。
後日、司法書士さんから、手続きが完了した登記事項証明書が届きました。

着工

無事に土地を取得して、住宅ローンの契約が完了すると、工事スタート。

我が家は、古家付き土地だったため、

1. 解体工事（ご近所挨拶）
2. 地鎮祭
3. 基礎工事
4. 上棟式
5. 木工事
6. 仕上げ工事
7. 外構工事

と、進んでいきました。

ハウスメーカーや工務店さんによって、地鎮祭や上棟式はやらないケースも増えているようです。

地鎮祭や上棟式で準備したものや費用については、関連記事もあわせてご覧ください。

まとめ

注文住宅の手続き流れをご紹介しました。

• 土地購入
• 建物新築

と、
契約手続きを行いながら、建築プランの検討も同時並行で行います。
決めることや、準備するものが多く大変な時期。

でも、信頼できるハウスメーカーや工務店さんも、一緒にサポートしてくれます。
わからないことがあれば、質問すれば大丈夫！

一歩一歩、前に進んで行きましょう！